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房贷新利率 “房奴”减压力

作者:贷款
时间:2012年12月05日 12:18 来源:贷款

新年总是希望的开始,对“房奴”们而言,新年还有更大的利好——由于今年6、7月份央行连续两次降息,“房奴”们的还贷压力也相应减小,这个利好将于2013年1月1日“兑现”。

两种利率调整方式供选择

今年6月和7月,央行连续两次降息,5年期以上贷款的基准利率从原先的7.05%,降到了目前的6.55%,降幅约为7.1%。与往年利率变化相同,对于很多老房贷客户来说,在调息的当年,影响都是纸面上的,今年两次降息的实惠并没有当即体现在月供款上。因为借款合同的调息方式主要有两种:一种是即时调息,在央行宣布加息的次月,就按新利率计算月供;还有一种是次年调息,央行宣布加息后,不立即重算月供款,而是从第二年起,执行新利率。

一国有银行个贷业务的工作人员表示,“如果客户没有特别要求,我们一般是按年调整,但在房贷办理时,我们是允许客户选择按月调整的。”

但多数银行并不支持在贷款合同签订后,“中途”更改调息方式,只有个别银行为客户提供“贷后条件变更”的服务,有的还需收取一笔手续费。

一旦加息“次月调”吃亏

虽然,房贷客户在签订房贷合同时,可以自由选择贷款利率“次月调”,但是一旦签订了贷款合同,就不可以再更改为“次年调”的方式,因为多数银行贷款人更改调息方式,只允许申请调一次。以后再想恢复到“次年调”,就不可以了。

在业内人士看来,由于贷款利率既可能降,也可能升,所以个人房贷修改调息规则就像是一个赌局,与银行对赌在贷款期限内,到底是降息时间多,还是加息时间多。

当处于降息通道时,“次月调整”对客户有利。当处于加息通道时,把“次年调整”改成“次月调整”,客户反而会多付出利息。这样看来,修改房贷调息规则,好似一柄双刃剑。到底要不要把“次年1月1日”的调息规则改为“次月1日”,你可能还真得谨慎地作出决定,至少要对未来几年的利率走势有一个基本判断。

不过,银行业内人士提醒市民,“次月调”更适合那些贷款年限少,一两年之内就能还清,或者房贷剩余“尾款”已经不多的买房者。

相反,正常的房贷客户没必要选择“次月调”。

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缩短贷款期限更省钱

“其实市民可以申请缩短贷款期限,对于银行来讲也常做。”银行人士表示,与少数银行的更改利率调整方式相比,更多的借款人可以考虑通过缩短贷款期限来降低利息总支出。

例如:贷款50万元20年还,执行6.55%基准利率,则20年总利息为39.8万元,月供为3742.6元,但如果申请缩短贷款期限为15年,尽管月供增加到4369元,但50万房贷20年总利息降为28.6万元,能省下超过11万元的利息。老房贷明年就要执行新的贷款利率,目前提前还款并不是最好的理财方法。

50万贷30年一月少还166元

对于房奴来说,每月少还多少钱是实实在在的。以一笔50万元30年期的贷款为例 ,今年年初5年期以上贷款基准利率为7.05% ,选择等额本息方式偿还,今年每月还款金额为3343元。两次降息后5年期以上贷款利率降低为6.55%,同样一笔贷款,明年每月偿还金额3177元,每月减少了166元。

三类人不适合提前还贷

一类是购房较早,采用公积金贷款或者获得7折或8折优惠利率的业主。第二类是使用等额本息还款法且已进入还款阶段中期的业主,这类人前几年还的钱中绝大部分都是利息,本金所占还款金额的比例非常低,因此提前还贷不划算。再一类就是未来有较大支出的客户,比如近期有生小孩、买车等计划。

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