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银行规范信贷准入 房地产贷款实行名单制管理

作者:贷款
时间:2012年11月15日 12:30 来源:贷款

“房地产贷款风险是可控的。”中国银监会主席尚福林在出席党的“十八大”中央金融系统代表团讨论时表示,不会出现大面积违约。他还透露,下一阶段将会继续要求银行从五个方面入手坚决贯彻相关贷款政策,严格控制房地产贷款风险。这意味着,房地产业连续两年多来的高度资金管制政策目前并无任何改变,且有从严态势。


银行体系住房贷款风险整体可控

 

银监会主席尚福林认为,房地产贷款的总量不大,截至今年9月末,房地产贷款余额占全部贷款余额的比重为19%,远低于其他国家的水平。按揭贷款率也比较低,剩余期在缩短,而且借款人放弃房产的现象很少,还款意愿较强。另外,房地产开发贷款的发放也比较谨慎,贷款的成数只是房地产市值的六成左右。

尚福林透露,下一阶段将会继续要求银行业坚决贯彻相关政策,主要从五个方面入手:一是控制房地产贷款总量在总体贷款中的比重,防范贷款集中度风险;二是健全抵押品的盯市管理制度,防范抵押品风险;三是规范信贷准入,采取名单制管理方法;四是把控资金用途,加强对房地产企业销售收入的管理;五是继续加大对中小户型和中低价位住房的信贷投入。

2010年,银监会首次提出对大型房地产集团开发贷进行名单式管理,随后各商业银行针对自己的业务状况也拟定了相应名单。建行行长王洪章称,建行对房地产企业贷款实行严格的名单式管理和严格的企业授信审查,现在房地产开发贷款的不良率低于建行公司类贷款的平均不良率。个人住房贷款不良贷款率仅0.20%左右。

建行似乎代表了房地产贷款现状。截至今年三季度,银行体系的房地产贷款共为11.7万亿元,约占全部银行贷款的19.1%,其中住房贷款约7.9万亿元,房地产开发贷款3.8万亿元。总体而言,银行体系住房贷款的违约率很低。

摩根大通首席中国经济学家朱海斌认为,相对来说,房地产开发贷款的信贷质量更易受到房地产周期的影响。但这部分风险敞口规模相对较小,仅占银行贷款总额的6%左右。值得一提的是,银行贷款多集中于大中型开发商,即使房价大幅下降,并出现开发商倒闭潮,这些企业也处于相对有利的位置。因此,银行体系在这方面的风险敞口仍然整体可控。

房地产贷款风险主要来自“影子银行”

温州当地金融监管机构人士对本报记者称,房贷、开发贷等占比不足两成。而据本报记者的调查,温州房地产开发项目的资金筹集已经“换挡”转向信托、私募等形式。温州、鄂尔多斯等地的例子或许说明,中国房地产的风险不是主要来自于银行贷款这种间接融资形式,而是民间直接融资,即所谓的“影子银行”贷款。房地产业的民间融资主要来自于房地产信托和私募。统计数据显示,前者占了约6万亿信托的1/10强,后者已经超过千亿规模,而且还有激增的趋势。此外,民间资本通过直接的高利贷进入房地产业,但这一领域的数据无法详细统计。而大部分的房地产私募,到目前为止,据房地产业内人士称,大部分仍是变相的高利贷——债券融资。

信托、私募、高利贷,正是imf所警示的中国“影子银行”的主要风险来源,尤其是信托。

去年年底至今年年中,金融及地产业界普遍认为,信托刚性兑付风险将是房地产业今年的一大道坎,据最新统计显示,信托公司前三季度实现房地产信托兑付资金约2100亿元,2012年总还款额约2500亿元,因此,四季度还款金额降至400亿元。信托行业在房地产信托上的兑付洪峰似乎已平稳度过。

但数据显示,2012年前三季度新增房地产信托为2063亿元,截至2012三季度末,房地产信托余额为6765亿元。根据中金公司报告数据,2013年预计到期信托规模2816亿元,总还款额约3100亿元。这意味着,将近一半的房地产信托将在明年到期,而信托的刚性兑付,决定了这一规模的压力。

值得关注的是,房地产信托近期发行激增。在上周发行的46款集合信托计划中,有5款为股权投资类信托,其中有4款投向房地产领域,均附带回购条款,虽然运用了股权投资方式,但本质上还是融资类项目,属于“假股真债”。

监管层对信托公司的监管思路已经发生转变。国庆前夕,银监会召集部分信托高管举行会议,暂停信托开展资金池业务,可能对信托公司“刚性兑付”能力产生较大影响。不排除未来6万亿规模的信托可能出现2%(1000亿元以上)的坏账水平。

此前,监管层已透口风,允许信托公司暴露风险,且希望利用市场机制化解兑付危机,不要总是无论对错“刚性兑付”。信托公司的人士称,银监会希望信托公司如果是合规合法尽职尽责操作的话,出现收益不好或者没有收益的情况,就不要再刚性兑付了。这意味着,投资者将要承担更多的风险和可能的损失。

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