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怎么冲还贷最划算

作者:贷款
时间:2012年11月21日 11:03 来源:贷款

公积金冲还贷有“年冲”和“月冲”两种方式。“年冲”是在每年的4月份或9月份使用账户余额直接冲抵贷款本金;还有一种是“月冲”,按月使用账户上的余额冲抵当月的还款额。

相比较而言,采用年冲方式所产生的贷款利息总额要少于采用月冲方式所产生的贷款利息总额。采用年冲方式相当于每年办理一次部分提前还款,但这种方式是优先偿还公积金贷款本金的,当公积金贷款结清后才能冲还商业贷款本金。在采用年冲方式时,每月的月还款额必须使用自有现金归还。如果月冲,每个月冲还公积金贷款的月应还本息金额之余也可以冲商业贷款部分的月应还本息金额,当住房公积金账户余额不足时,才会从借款人指定的还款账户中进行扣款。

是“年冲”划算还是“月冲”划算,这并不是一个绝对的概念。核心的原则是用足公积金的低息贷款。除了亲情银行,恐怕再也找不到比公积金利率更低的贷款了。

所以如果申请的是组合贷款,尽可能地使用公积金低息贷款来冲抵高息的商业贷款。最佳做法是“月冲”,把公积金贷款的年限申请到最长,这样每月公积金部分的还款额不会很高;商业住房贷款的部分则采用阶段性的还款计划,在还款初期,每个月的还款额安排得较高,多余的公积金账户余额就可以用来冲抵商业贷款。当然这是在公积金余额比较高的前提下。预计公积金余额快用完时,可以提前向贷款银行申请变更月还款计划。

对于只申请纯公积金贷款,没有商业贷款的购房者来说,如果平时没有别的投资渠道,在现金压力不大并且公积金账户余额较多的情况下,可以使用年冲的方式,一次性冲还较多的贷款本金,减少总的还款利息。如果平时有更好的投资渠道,收益高于贷款利率,还是选择月冲更合适。减少现金支出,最大限度地利用低息贷款。

月缴基数是指职工个人上一年度的月平均工资。即上一年1月1日至12月31日期间的工资总额除以12。

tips

1、目前一套房屋、一个家庭只能选择其中一种冲还贷方式,且参与冲还贷人员的冲还贷方式与主贷人一致。

2、公积金冲还贷方式不可以随意变更,如需变更冲还贷方式,必须是在原公积金冲还贷协议执行满一年后方能向贷款银行提出申请。

3、住房公积金冲还贷是优先归还公积金贷款的,如果采用月冲方式,每月公积金账户余额充足的情况下,公积金贷款和商业贷款一同冲还。如果采用年冲方式,必须优先冲还公积金贷款本金,当公积金贷款结清后,会自动冲还商业贷款本金。

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