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租售剪刀差拉大 “以租养贷”并不划算

作者:贷款
时间:2012年11月13日 12:13 来源:贷款

以前,“以租养贷”模式曾一度大行其道,甚至还传出一种“租房不如买房”的流行说法。投资人买套公寓只需交付少量的首付款,再用租金与房贷月供相抵,等个几年就算不卖也能白捞套房。

然而,随着近几年商业地产蓬勃兴起,“以租养贷”还划算吗?

据调查,最近,成都有相当一部分商业地产再次打出“以租养贷”的口号,声称“只需支付十几万的首付款,不到30年便能白赚一套房子。”诱人的回报率让不少投资型买家蠢蠢欲动,但目前“以租养贷”的方式还可不可行?投资价值究竟大不大?是否如开发商所说相当于“空手套白狼”?

四川省商业地产联盟秘书长冉立春提醒,“以租养贷这种模式曾经被投资者热衷,但现在包括公寓类产品等商业地产租售比已经超过1:350,有的项目需要出租20年以上才可收回全款购房成本,如果算上贷款利息,光靠租金来赚钱对大部分楼盘来说并不划算。”

以成都天合·凯旋南城loft产品为例,目前该楼盘均价11000元/平米左右,一套46的loft折后总价将近45万。按首付5成、贷款10年计算,每月还贷金额为2754元。而该盘公寓的月租金却在2500-3000元左右,极为接近月供。同类型楼盘还包括复地·复城国际、afc中航国际广场、汇城国际等。

虽然从数据表示看来公寓投资收益可观,但大部分业界人士仍旧认为,投资公寓类产品,尤其是商业性质的公寓项目风险巨大。“房价快速上涨的时期,成都楼市的租售比随时随地都在变化,早已超过国际上通行的合理标准。”冉立春表示,据四川省商业地产联盟调查统计数据显示,成都商业地产租售比在1:350以上,有的甚至超过了1:500。

这几年来,成都房地产市场楼盘价格上涨迅速,据数据统计,其中公寓类产品的价格涨幅在10-20%之间,而相比价格上涨的销售市场,公寓租赁市场基本保持平稳。而按照租售比的逻辑,随着公寓价格不断拔高,租售剪刀差越来越大,当房租的大部分不能抵偿月供还款,“以租养贷”将不再适用。

四川社会科学院社会学研究所副所长胡光伟分析,买房初期,租售剪刀差本身对投资性需求影响不大,加之房价本身在短时期内的升值,可以满足大多数投资者的心理预期,同时租金和月供相差不大,大部分贷款可由租金归还。“但是长此以往,租售比变得很大,房租再也不能和月供还款相抵,一旦长期垫付多余还贷差额,投资者就会遭遇出租与出售两难抉择。”

>>记者观察

供求关系逆转“以租养贷”越来越难

一直以来,房屋租售比都是不动产投资收益最为敏感的判断指标,也是衡量不动产市场健康程度的重要参考:一套房子的租价比=出租价格(一年)/房价(不含装修与税费)。如果这个比值低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存在升值空间。

租售剪刀差与日俱增所引发的房产泡沫,主要来源于供求关系逆转,导致受楼市上涨影响,引发众多投资者进入楼市购房,尤其在公寓类产品投资领域在一定时期之后形成大量闲置。而随着这些闲置的产品逐步进入租赁市场,因此造成租赁市场的房源增加,房源过剩从而引发租金下跌。

近几年来,与快速上涨的房价相比,公寓类产品的租金相应却没有达到同等水平的提升。而目前成都公寓产品的租售比确实已经超过了国际警戒线,再加上受房地产市场调控的影响,这一比例继续上升的可能性非常大。从长远看来,可以预见,靠房屋租金来还银行购房贷款的“以租养房”的投资方式越来越难。

值得注意的是,国际公认的合理范围,房价租售比应在1:250以内。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款,买房就是合算的。而分析人士普遍认为,“以租养贷”的投资者,主要通过按揭贷款购房,然后把房屋对外出租从中收取租金来供养按揭贷款,这些人通常来说,是手中掌握的资金并不多,一旦租售比泡沫加剧,“以租养贷”难以为继。

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