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先卖后买 实现换房终极梦想

作者:admin
时间:2012年12月07日 13:04 来源:理财

现在,由于家庭人口变化、工作地点变化等原因,不少市民面临换房的问题。但是,怎样才能确保顺利换房呢?业内人士建议,先卖后买可以合理避税,还能巧用贷款省利息,此外换房还要注意过渡问题。

买房必须弄清政策
王先生是外地人,来南京工作两年多了,在南京已经买了两套房,但是面积都不足60平方米。近期,他计划卖掉一套小房子,再买一套60平方米的房子在南京落户。很快,王先生朗诗熙元一套40多平方米的房子就顺利出售了。然而,签完合同后他才发现,受限购令的限制,他根本无法在南京购买第二套房。得知这种情况后,王先生决定房子不卖了,最终只能赔偿买房人一笔钱作为违约金。
2011年2月19日起,南京实施的限购令规定,“对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房。”即本地人不能购买第3套房,外地人不能购买第2套房。业内人士指出,买房之前一定要弄清楚相关政策,最好向相关部门咨询确认后再出手。

“先卖后买”最保险
    近日,吕小姐看中了升州路附近天安恒隆花园一套120多平方米的房子,总价270多万元,她对地段户型和价格都比较满意。尤其让她动心的是,小区内其他同类房源单价比这套房高了1000到2000元/平方米,这套房子报价是最低的。因为怕这套房子被别人买走,她看完房第二天就交了定金,随后便开始筹集房款。吕小姐的计划是,把自己江宁天地新城一套100多平方米的房子卖掉,能筹集100多万元,作为买这套房的首付款,其他房款则通过贷款来解决。然而,她卖房过程中却遭遇难题,挂牌卖了一个多月都没卖掉。约定付首付款的日期就要到了,她却拿不出钱来。如果最终吕小姐违约,按照合同约定,她不仅5万元订金拿不回来,还要另外赔5万元。后来,她不得不将天地新城的房子降价8万元出售,依然承受了一笔不小的损失。
    瑞居不动产总经理王苹说,吕小姐先签了买房合同,将自己陷入了被动境地。因为房子不一定能卖掉,即使能卖掉也需要一个过程,这个过程很难把控。她说:“对于需要通过卖房筹集首付款的,只有先卖后买才能确保换房成功。”她提醒买房人,按照以前的二手房交易流程,房主送件时就可以拿到首付款,可以将这笔钱用于买其他房子。但是今年4月份开始南京实施了二手房资金监管后,只有等房子过户完成后,房主才能拿到全部房款。因此,在换房过程中一定要留出充足的时间筹集房款,最好是选择先卖后买,以免因违约而造成不必要的损失。

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先卖后租有技巧

有不少比较理性的换房一族先卖掉自己的旧房,然后精心挑选新房,直到自己满意为止。

不过,先卖后买有技巧可言。业内人士分析说,换房一族可以考虑将旧房卖给投资者,这类人群购房之后不会要求马上入住,因此换房一族可以回租,继续住下去,直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。

"我爱我家"华东区策划总监俞静分析认为,卖旧房的收入可以作为购房款,而后租住一段时间,没有马上购房的压力,可更为从容地实施自己的购房计划,说不定还能淘到更加实惠的住房。不过,这种方式最好要合理控制买房时间,以免时间过长。时间的增加,则意味着付出的租金也会相应增加。

当然,如果没有碰到投资客,换房一族可以到自己心仪的区域内租房。俞静分析,这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情,再者就是在买好房之后,也可便于装修管理。

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