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警惕二手房交易中的中介猫腻

作者:admin
时间:2012年12月07日 13:14 来源:理财

近几年,二手房市场非常火爆,无论买卖还是租赁交易异常活跃。但是在热闹的市场交易中,遭遇二手房交易猫腻的客户也有不少,其中有几类情况非常多见。

猫腻一:装修房屋另有隐情

买房之前先装修,除了提高“卖相”之外,另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。房屋装修原本无可厚非,但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念,一些原本存在瑕疵的房子,比如因为渗水而出现霉斑,就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。

因此购房者碰到这种情况之后,必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的,同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。

猫腻二:“到手价”买家要当心

所谓“到手价”, 所谓“到手价”,就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下,由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。如果约定的是“到手价”,那么,买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场,由于房价并不上涨,因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。

因此对买方来说,对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信,最好查阅一下相关规定,把计税依据和计算比例弄清楚,同时了解哪些税费需要支付,哪些已经免除,以免在过户交税时与自己的预期不一致。

猫腻三:房产介绍避重就轻

房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大。更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。

房产中介的主要职能为居间,其只有在撮合成交之后才能取得报酬,因此他们其实还要做一份重要的工作,就是努力把房源推销出去。为了增加成功的概率,中介便不会主动暴露房子的缺陷,除非是购房者自己看出来,这对购房者来说是不公平的。

猫腻四:看房次序暗藏玄机

看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下,中介会先带看较差的房源,购房者自然不会满意。做足了铺垫之后,中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源,有了比较之后,购房者自然会满意后者并愿意接受。 

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者事先一定要做好规划,即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。

猫腻五:定金套牢买卖双方

定金原本只是作为一种担保方式,但却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金上面,中介做到了“两手抓”,一面催促买家赶快交钱,另一面则让卖家过来取钱。只要一个交了钱,一个收了钱,就被“套牢”了。

二手房市场中存在“定金陷阱”一说,主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金,即使并未及时交给房东,或者退一步说,房东还在犹豫过程中并未收钱,买家也已经取不回那笔钱了。定金极易让自己陷入陷阱,因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言,在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定,而不能仓促行事。

猫腻六:低价房源多为“钓鱼”

无论是中介公司门店的玻璃橱窗上,还是网站的房源信息中,总能找到报价十分诱人的信息。这些原本子虚乌有的房源信息,其实是用来“钓鱼”的,其功能就是让购房者主动走进门店,或者打电话过去咨询,以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者。 

因此日后再次碰到此类情形,当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖,转而进一步要求留下自己信息的时候,如果不想受到更多推销电话的骚扰,尽可转身而去。

猫腻七:业务员都会“攻心术”

为了尽快促成交易,中介公司会编造一些理由,诸如其他人也喜欢这套房源等等,有些甚至还让同事或者朋友配合“演戏”。购房者尽可不为所动,因为在交投状况并不是很火爆的情况下,争抢房源的情形难以出现。 

中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者,这提醒购房者,在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌,以免失去主动权。在现阶段,楼市买卖趋于平稳,市场中可供选择的房源还是比较多,所以可以慢慢挑选,不必心急。

猫腻八:中介合同陷阱何其多

中介合同的陷阱很多,最常见的陷阱是,中介公司出具的合同中,绝大部分是针对买卖双方的责任,比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任,需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目,自己违约之后需要承担怎样的责任等等,则只字不提。

更加让人无法接受的是,中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。

买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中,千万不能急躁,也不要忙于签字,一定要将各个条款看清楚了再签字,不明白的地方一定要预先指出来,并进行修改,避免日后的麻烦。

>>相关提醒:

最好由银行监管资金

据一中介人士透露,早前有些小中介出租的房子租价在同一楼盘中要低得多,以此吸引买家,但要求一次性收取一年租金,给予业主的却只是月付或是季付。其中多数租金中介就拿去周转,如果遇上市场不好的情况,难保中介不会卷钱潜逃。

专家表示,这种“两头骗”的行为一般是黑中介所为,或是正规中介行中的个别人的违法行为。所以,业主和租客彼此一定要有必要的沟通。

满堂红研究部经理周峰提醒广大市民,买家在通过中介了解房源时,一般都会经过一个和业主、中介一起商谈的环节,这时可向业主索要其身份证复印件,再与物业的房产证复印件作对比,看身份是否一致。在支付定金和其他款项时,要业主提供相关的银行账号,保证房款不经过中介的账户。如一定要经过中介作为资金的“中转方”,买家可与中介签订相关的协议,并索要协议保存,尽量保证资金安全性。

当然,最好还是采取银行的资金监管方式。但相关信息显示,目前广州二手房交易资金托管未占一成。业内人士表示,买卖双方觉得这种方式比较麻烦,所以不愿进行托管。

近日,广州市国土房管局还专门发出温馨提示提醒市民,涉及向银行申请按揭贷款的二手房交易,要向银行了解清楚有关办事程序和所需资料。

专家提醒市民,不要私下进行二手房交易,到时带来麻烦,走上法庭,就悔之晚矣。

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